<cite id="z6dwq"></cite>
  • <s id="z6dwq"></s>
  • <rt id="z6dwq"></rt>

    <source id="z6dwq"><optgroup id="z6dwq"><acronym id="z6dwq"></acronym></optgroup></source>
  • 澳際財富網 > 海外投資 > 避開澳洲房產“雷區”,這樣投資穩賺收益!

    避開澳洲房產“雷區”,這樣投資穩賺收益!

    來源:澳際財富 編輯:梁婷玉 2018年07月09日

    隨著澳洲房地產投資越來越火爆,很多懂行的不懂行的都迫不及待地加入到這場搶房風暴中,生怕在這樣一場“淘金”潮中把自己落下。但是,你們真懂澳洲房產投資嗎?就不怕一不小心一只腳踩進雷區?


    關于澳洲房產投資人士基本分三種情況:


    一種是持續觀望至今沒有進行房產投資的;

    一種是早期買了房產賺得盆滿缽滿的投資者;

    另一種是雖然買了房產,但一直處于焦慮狀態,覺得自己可能買錯了,或者錯過了好的機會。



    那么在澳洲的房產投資者都掙錢了嗎?有多少人通過房產投資真正實現了財務自由呢?請帶著問題來看一組數據。


    澳大利亞有200萬左右的房產投資者,其中:

    1套房的投資者占整個房產投資者總數的71%

    2套房的占19%

    3套房的占6%

    4套的占2%

    5套的占1%

    擁有6個及以上的,全澳洲只有19000人


    是不是挺意外的?有2套以上房產的人,竟然不足投資人總數的10%。也就是絕大多數的房產擁有者并未能真正實現財務自由,而且也許其中還有一些人深陷回報不良或現金流不足的漩渦之中。

    那些沒能通過投資房產實現財務自由的投資者可劃分為以下幾種情況:


    1、沒有好的現金流管理


    其實好的物業,尤其是資本增值較快的物業,租金回報率往往都是很低的(因為地的含量高了)。


    以維州本地為例,帶地老區老別墅的租金回報率在2-3%左右。


    全新或近新townhouse的租金回報率不足5%,加上一些房東支出(基礎服務水費、市政費、物業管理費等)、中介費用等等,實際到手可能低于4%。


    這樣情況下租金收入往往在購置房子的前幾年都不能覆蓋貸款利息,如果未來再加息(現在是澳洲歷史上利率最低的階段)缺口就更大了。


    這個本身并不是問題,如果你買了資本增值的房子其實是好事。


    問題主要是,如果你長期需要“養”這個房子,你可能沒有什么現錢再去投資第二,或者第三套了,所以“買對了房子”反倒也在某種程度上,成了絆腳石。


    2、沒有設置合理的投資股權結構 ??


    以個人投資者身份還是以公司投資者身份投資房產,稅收結果是完全不同的。


    避稅或遞延繳稅的方法也不同,出售項目時是轉讓房屋產權方式還是轉讓公司股權方式操作也不同。


    640.webp (3).jpg



    例如近期取消的夫妻之間除自住房外一切投資方轉名都要按照正常市場價交付印花稅。


    所以如果沒有預先設置一個合適的投資結構,會直接影響你未來處置時的稅務結果,稍不留神盈利情況就差很多。



    3、錯失一個好的入市機會


    房產漲落有周期變化,確實房產作為一種商品也遵循了周期規律,人人都想在周期底部買入。


    但任何周期的底部都是在上漲后才知道原來過去的是底部,所以沒有良好的心態,一味等便宜以后再便宜,最后直到上漲了不得不增加預算購買。


    640.webp (4).jpg


    同時房產價格雖然有周期變化,但并不意味著所有地區的漲落是同步的是處于同一個周期中,當你以某個地區的低點來判斷另一個地區周期的低點時往往是不準確的。


    在任何情況下都能淘到”值“的房子,而所謂低谷,只不過是上一輪周期的”頂峰“而已,不必執著。



    4、缺乏良好的心態


    有些房產投資者關注點往往是基于市場炒作的熱門地區,而不是經過謹慎的市場調研,房產市場經常在某一時段就出一二個熱點,尤其是華人聚集的地區很容易成為熱點中心。


    如果投資者沒有經過扎實的做功課,冒然頻頻舉牌熱門地區,指望買下后賣給下一個接盤者,又或者道聽途說某某地區將會有重大規劃利好,當你迫不及待的買下后,發現就像炒股接了莊家的籌碼。



    5、沒有一個好的物業管理


    當我們無暇自己管理物業時(如你沒有時間或者因為投資物業較多沒有精力打理)聘請的物業管理人是否盡職和優秀是至關重要的,比如:


    嚴格調查租客背景;

    緊跟市場趨勢提供租金評估;

    是否按約定經常檢查物業;

    糾正租戶損害房屋的行為;

    當出現設施故障時能及時處理;

    并且處理過程中尋找性價比合理、質量優異的維修公司也能為你省下可觀的金錢和減少物業的損傷。


    一個優秀專業的物業管理公司不僅能有效打理房產的大大小小的事務,還能無形中提升房產的升值保值空間。有了省心的物業管理公司替自己打點房產,從這些瑣事解放出來,才能有足夠的精力和時間去組合新的投資方向,使自己投資實現利益最大化。



    6、被他人營銷策略誤導


    普通投資者在購買物業的過程中往往處于不利的地位,他們的情緒往往被中介或者賣家營造的環境所影響,例如在某些銷售展會上有許多人排隊購買房子(可能是雇人來排隊的,也可能是賣家故意把前期買家集中起來簽約),人為創造銷售緊張氣氛,讓你頭腦發熱即刻下單。


    再比如在拍賣過程中,一個好的拍賣師或者好的中介經常會鼓動一些潛在買家不理智的火拼,最終導致房產成交價大大高于其實際價值。



    7、周圍沒有一群專家支持團隊


    沒有一個人能成為全方位的專家,一個成功的投資者應該有一群包括律師、貸款中介、會計師、特別是規劃設計師和建筑設計師朋友。

    這些專家可以幫你一開始就搭建合理的投資結構,尋找到有潛力的物業,可以順利的申請到貸款用好財務杠桿,了解房產權屬的背景,掌握目標房產的開發規劃和限制,預先大致了解可以建造房屋的數量、大小,從而測算出比較真實合理的盈利預期。



    那么如何避免這些雷區呢??


    首先要調整好心態,房產投資是一個細水長流的投資模式,呈現高增長但短期低收益的特征,要有足夠的風險管理意識,預留充足的現金流以應對周期波動,要盡可能的多調研,當自身知識不夠時要學會借助專家的力量。


    投資其實從來都不簡單。如果你認為很簡單,那你恐怕不是沒有掌握到投資的全局風險,或者是高估了自己對市場的認識。


    好的投資像一幅拼圖,每一塊拼板,都很重要,唯有認清整個全局才能拼接完整,才能構建出新的藍圖。


    置業海外

    您一定還會有以下服務需求

    10余年經驗累積

    移民行業旗艦品牌

    国产美女高潮流白浆免费观看,国产精品视频白浆免费视频,高潮流白浆潮喷在线观看